Que vos priorités aient changé à la suite des confinements liés au COVID ou que vous soyez motivé par la nécessité de réduire vos dépenses et, plus particulièrement, les coûts du logement, acheter un terrain sans permis de construire est devenu une voie de plus en plus attrayante pour construire la maison idéale.
Mais est-ce une activité risquée qu’il faut éviter à tout prix ? Fort de plusieurs années d'expérience, notre consultant expert en urbanisme, Simon Rix, nous explique ce qui vous attend si vous choisissez d'acheter un terrain sans.
Comprendre le système de planification britannique
Avant d’aborder les avantages de l’obtention d’un permis de construire pour un terrain non agréé, il est essentiel de comprendre certaines des subtilités du système de planification du Royaume-Uni. Les autorités locales de planification jouent un rôle central dans la réglementation de l’utilisation des terres et du développement.
En règle générale, l'obtention d'un permis de construire est obligatoire pour les projets de construction, garantissant que les développements correspondent aux besoins de la communauté locale et respectent les normes environnementales.
Beaucoup pensent que les restrictions sont moindres qu’elles ne le sont, et d’autres sous-estiment l’inutilité de la bureaucratie qu’est le système de planification britannique, ou plutôt les systèmes, car chaque nation du Royaume-Uni fonctionne différemment. Mon travail en tant que consultant en urbanisme consiste à aider les gens à surmonter tous ces obstacles.
Naviguer sur le territoire
Le voyage vers la construction de la maison de vos rêves sur un terrain non consenti n’est pas sans défis. Si vous avez l'intention de vous engager dans cette voie, il est essentiel de commencer par une compréhension claire des réglementations et des obstacles potentiels impliqués afin de ne pas vous tromper..
Pour de nombreux clients, la première étape consiste à déterminer si un terrain particulier, ou une structure existante initialement destinée à un autre usage, peut être transformé en logement résidentiel.
Pour accompagner mes clients dans cette phase charnière, je leur propose gratuitement un premier bilan rouge ambre vert. Le rouge signifie aucune chance de succès. Le vert signifie que c'est un certificat mort. Un graphique marqué « orange » indique la nécessité de recherches et d’analyses plus approfondies. C'est là que nombre de mes clients me confient la réalisation d'une évaluation complète et détaillée du permis de construire et leur remettent un rapport. Ces évaluations soulignent divers aspects critiques, notamment :
Zones de planification- l'identification des règles de zonage applicables au site est cruciale. Ces zones dictent les types de développements autorisés dans la région.
Politiques de planification- cela approfondit les politiques de planification nationales, locales et de quartier, garantissant que les clients sont pleinement informés des lignes directrices auxquelles ils doivent adhérer.
Historique de la planification- il est impératif d'examiner tout historique de planification pertinent associé au site. Cela aide les clients à comprendre le contexte et les obstacles potentiels auxquels ils peuvent être confrontés, ainsi que la manière dont les politiques y sont interprétées, car elles ne sont généralement pas noires ou blanches.
Options et probabilité de consentement- l'évaluation explore différentes options pour le site et expose la probabilité d'obtenir un permis de construire pour chacune d'entre elles. Cette étape cruciale aide les clients à prendre des décisions éclairées.
Plonger profondément dans les subtilités des politiques de planification peut souvent conduire à la découverte d’itinéraires politiques obscurs qui peuvent bénéficier aux clients. En fait, découvrir ces joyaux cachés peut être une stratégie avantageuse, car cela signifie souvent que d’autres acheteurs potentiels ont peut-être négligé tout le potentiel du site. Ainsi, la propriété ou le terrain peut être sécurisé à un prix plus attractif.
Le potentiel des terres non consenties
L'acquisition d'un permis de construire pour un terrain non agréé offre aux autoconstructeurs une liberté de création ultime. Les clients peuvent créer la maison de leurs rêves sans les contraintes des autorisations ou des conceptions préexistantes.
Cela peut également permettre de réduire les coûts. Les terrains non consentis sont souvent proposés à un prix plus abordable que les parcelles bénéficiant d’un consentement préalable. C’est une chance d’acquérir un terrain à moindre coût et, bien sûr, la joie d’obtenir le consentement puis de créer une maison dans un endroit auquel personne d’autre n’avait pensé est indéniable. « Battre » le système qui semble souvent vouloir vous arrêter promet une satisfaction à long terme et un profond sentiment d’accomplissement.
Défis et risques
Le chemin vers l’obtention d’un permis de construire pour des terrains non agréés n’est pas sans son lot de défis et de risques. Les subtilités du processus de planification peuvent être difficiles et l'obtention d'un permis de construire pour un terrain non agréé peut impliquer un engagement financier important, y compris les coûts de conception, les frais d'arpentage et les frais de soumission.
Construire sans consultation préalable avec la communauté locale peut facilement conduire à des oppositions, des retards ou des rejets de planification. Il est important de dialoguer avec la communauté et les conseillers locaux au bon moment et de la bonne manière.
L'acquisition de terrains sans autorisation dans des zones écologiquement sensibles peut également entraîner des obstacles supplémentaires à l'obtention d'un permis de construire, avec des considérations environnementales et une conformité supplémentaires requises.
Comment gérer les clauses de soulèvement
Bien que l’exploration de terrains non agréés ou de structures existantes avec des autorisations d’utilisation différentes puisse souvent donner d’excellents résultats, il est essentiel de faire preuve de prudence lorsqu’il s’agit de clauses de surélévation.
Une clause de majoration est un accord qui permet au vendeur de bénéficier de toute augmentation de la valeur de la propriété si un permis de construire est accordé pour un développement résidentiel à un moment ultérieur, même si c'est l'acheteur qui fait tout le travail pour obtenir ce consentement.
Pour les acheteurs, les clauses de levée peuvent être une arme à double tranchant. D’une part, ils offrent la possibilité d’acquérir une propriété ou un terrain à un prix initialement inférieur. Cependant, une fois le permis de construire obtenu, un pourcentage de l’augmentation de la valeur de la propriété devra alors être versé au vendeur initial.
Cela peut avoir un impact significatif sur les gains financiers du projet, d’où l’importance d’examiner attentivement les implications de telles clauses avant de procéder. Mon conseil est de rejeter de telles clauses si possible. Si vous êtes ferme sur ce point, la plupart des vendeurs reculeront.
Le consentement existant permet toujours la liberté de création
Même pour les terrains ou les bâtiments bénéficiant d’un permis de construire existant, il est essentiel de se rappeler que vous n’êtes pas obligé de construire exactement ce que le permis dicte. L'autorisation existante peut signifier que vous avez le principe de construire une habitation sur le site, ce qui est souvent l'obstacle le plus difficile déjà surmonté.
Ce scénario ne rapportera peut-être pas autant de bénéfices financiers que lorsqu'on repart de zéro sur un terrain non consenti, mais il vous offre la flexibilité nécessaire pour créer la maison de vos rêves avec moins de risques et cela prendra également généralement un peu moins de temps.
C'est une quête de valeur et de créativité
Alors que certaines personnes optent pour la commodité d’acquérir des terrains ou des propriétés avec un permis de construire existant, beaucoup d’autres recherchent une approche davantage axée sur la valeur. Trouver un terrain sans autorisation et obtenir soi-même un permis de construire est devenu une proposition attrayante, permettant aux gens de créer la maison de leurs rêves et de bénéficier de l'augmentation de la valeur foncière qu'apporte le permis de construire.
Que vous vous lancez dans ce voyage avec une toile vierge ou que vous insuffliez une nouvelle vie aux autorisations existantes, la quête de valeur et de créativité reste au cœur de l'entreprise.
En tant que consultant en planification, j'adore plonger dans les subtilités de cette transformation, aider les gens à réaliser leurs rêves et à aborder un nouveau chapitre de leur vie. J'ai obtenu le consentement de très nombreuses personnes pour des sites où il n'y avait pas de consentement auparavant, donc la réponse à la question « est-ce une bonne idée » est absolument oui. Cela peut être une bonne idée, et pour beaucoup de gens, c’est la meilleure chose qu’ils aient faite.
