Que faire si vous avez un droit de passage sur votre terrain à bâtir

Si vous disposez d’un droit de passage sur votre terrain à bâtir, il est essentiel d’en comprendre les implications. Bien que dans certaines circonstances, cela puisse prendre fin, cela pourrait au contraire vous obliger à modifier vos plans d’auto-construction.

Si tu es, vous constaterez qu’il existe un droit de passage sur la propriété et vous pourriez rencontrer le même problème lors de l’achat d’un terrain à bâtir. Dans les deux cas, le problème ne peut être ignoré.

Nous avons demandé ci-dessous à des experts juridiques de vous expliquer quels types de droits de passage existent sur un terrain à bâtir et quelles sont les voies d'action qui s'offrent à vous pour éviter les litiges et tirer le meilleur parti du terrain que vous achetez.

Que signifie un droit de passage sur votre parcelle ?

Même si la nature d’un droit de passage est généralement comprise, il est crucial de savoir ce qu’elle signifie en droit.

« Un droit de passage, notamment sur un terrain à bâtir, est un droit de passage et de passage accordé sur le terrain », explique Claire Langford, responsable des transferts de propriété résidentiels chezAvocats Roythornes.

« Ce droit peut inclure un droit de traverser à pied, avec des animaux, avec ou sans véhicules », ajoute-t-elle.

Quels types de droits de passage existe-t-il ?

Il existe deux principaux types de droits de passage : privés et publics.

« Les droits de passage peuvent être des droits privés, par exemple donner à votre voisin la permission/l'accès exclusif de traverser votre allée pour sortir son bac chaque semaine », explique Claire Langford. "Il s'agit d'un accord entre les deux propriétaires."

En revanche, les droits de passage publics peuvent être utilisés par n’importe qui. « Un droit de passage public est un itinéraire défini sur un terrain que chacun peut légalement utiliser à tout moment », explique Claire.

« Les droits de passage peuvent résulter d'actes officiels ou de concessions, mais ils peuvent également être établis par le biais d'une utilisation ininterrompue et de longue date (connue sous le nom de droit prescriptif) », note-t-elle. « Par exemple, si le fermier Giles a conduit quotidiennement son tracteur sur vos terres pendant 20 ans sans problème, il pourrait acquérir un droit de passage. »

Quelles sont les implications des différents types de droits de passage ?

Lorsque vous planifiez une autoconstruction, vous devez comprendre comment l’existence des différents types d’emprises pourrait affecter votre projet.

« Un droit de passage privé est généralement accordé à un voisin, lui permettant d'accéder à votre terrain pour atteindre sa propre propriété », explique Andrew Boast, PDG deTransfert SAM. «Ceux-ci sont généralement enregistrés dans les titres de propriété et peuvent limiter considérablement l'endroit où vous pouvez positionner votre nouvelle maison.

"Bloquer ou tenter de modifier une emprise privée sans l'accord de la partie concernée pourrait entraîner des litiges juridiques, retardant potentiellement votre projet et conduisant à des poursuites judiciaires coûteuses. Même si une emprise n'est pas activement utilisée, si elle existe depuis un certain temps, le bénéficiaire peut toujours avoir le droit de la faire valoir."

S'il existe une emprise publique comme un sentier ou une allée cavalière au-dessus de votre terrain à bâtir, elle est encore plus difficile à modifier ou à supprimer, explique Andrew. "Ceux-ci sont légalement protégés et les propriétaires fonciers ne peuvent pas les bloquer ou les détourner sans suivre une procédure juridique formelle. Si votre terrain en auto-construction est traversé par un droit de passage public, cela pourrait affecter la vie privée, la sécurité et même la valeur de votre maison finie. Il est peu probable que les conseils accordent un permis de construire pour une construction qui interfère avec une voie publique, et la présence d'un sentier pourrait restreindre votre capacité à clôturer votre terrain. "

Et s’il existe un droit de passage prescriptif, sachez que « vos plans de construction devront peut-être s’adapter à un itinéraire existant ou inclure des solutions d’accès alternatives », explique Andrew.

Comment pourriez-vous découvrir qu’il existe un droit de passage sur votre parcelle ?

Un droit de passage peut apparaître à partir de différentes sources. « Les droits de passage qui sont documentés dans un acte ou une concession se trouvent généralement dans les documents relatifs au titre de propriété du terrain », explique Claire Langford. "La documentation sur les titres de propriété peut être obtenue à la fois par le public et les professionnels via le registre foncier HM. Le registre foncier HM tient un registre public central de la propriété foncière et de toutes les questions affectant le terrain et peut être téléchargé pour un coût minime.

"Si le terrain n'est pas enregistré, cependant, les actes originaux (le paquet de documents papier) ne seront pas conservés au registre foncier de HM mais pourraient se trouver dans une banque, une société de crédit immobilier, des avocats ou même dans les documents familiaux ou dans un coffre-fort", dit-elle.

« Les droits de passage publics sont généralement enregistrés auprès de l'autorité locale compétente », ajoute-t-elle.

Les vérifications juridiques avant l’achat d’un terrain sont cruciales. «Un avocat peut examiner les titres de propriété, les cartes définitives et les registres des autorités locales pour identifier les droits de passage qui pourraient avoir un impact sur votre construction», explique Andrew Boast. « Ne pas le faire pourrait entraîner des litiges coûteux, des refus de permis de construire ou des obligations légales d’entretenir des voies d’accès publiques ou privées. »

Quelles sont vos options s’il y a un droit de passage sur votre parcelle ?

Que le processus de transfert de propriété identifie un droit de passage sur un terrain et que vous envisagez d'aller de l'avant, ou que ce soit déjà le vôtre, soyez conscient des options qui existent dans ce scénario.

Droit de passage privé

« Pour un droit de passage privé, la négociation est souvent la solution la plus simple », explique Andrew Boast. "Si un voisin bénéficie d'un accès à votre terrain, vous pourrez peut-être vous mettre d'accord sur un itinéraire alternatif qui vous permettra de construire sans obstruction. Tout changement doit être convenu par écrit et légalement documenté pour éviter de futurs litiges.

« Dans certains cas, vous pourrez peut-être acheter les droits auprès de la partie bénéficiaire, éteignant ainsi complètement le droit de passage », ajoute-t-il. "Cependant, si un voisin refuse d'accepter des modifications, vous n'aurez peut-être d'autre choix que de concevoir votre construction autour de la voie d'accès existante."

Droit de passage public

Les options sont plus limitées si le droit de passage est public, explique Andrew Boast. "Vous ne pouvez pas bloquer ou restreindre l'accès sans demander une ordonnance légale de détournement ou d'extinction auprès de votre municipalité", explique-t-il. "Les ordonnances de détournement en vertu de la Highways Act 1980 autorisent le détournement d'un sentier, mais seulement si une alternative tout aussi pratique est proposée. Les conseils n'approuveront de telles demandes que si le détournement proposé ne désavantage pas le public, et le processus peut être long et coûteux.

« Réussir à éteindre une emprise publique est encore plus difficile, car il faudrait prouver qu’elle n’est plus nécessaire », dit-il. « Même si un chemin est rarement utilisé, il est peu probable que les conseils suppriment une emprise publique à moins qu’il n’y ait une solide justification pour le faire. »

S'il n'est pas possible de modifier ou de supprimer l'emprise, vous devrez peut-être concevoir votre propre construction pour l'adapter, explique Andrew. « Cela peut impliquer d'incorporer un passage désigné au sein de votre parcelle ou d'ajuster votre aménagement pour garantir que l'accès n'est pas obstrué », explique-t-il. "Dans certains cas, il peut être possible de demander des mesures d'aménagement supplémentaires, telles que des clôtures ou des couvertures, pour améliorer la confidentialité et la sécurité tout en permettant l'accès."

« Avant de s’engager dans un terrain à auto-construire avec droit de passage, il est essentiel de demander un avis juridique pour en comprendre toutes les implications », explique Andrew Boast. "Si l'emprise présente des défis importants, reconsidérer l'achat ou ajuster vos plans de construction peut être la meilleure solution."