Baugenehmigung für einen Anbau – braucht man diese überhaupt?

Es gibt viel zu bedenken, wenn Sie Ihrem Haus mehr Platz hinzufügen möchten, aber stellen Sie sicher, dass Sie prüfen, ob Sie für Ihre Erweiterung eine Baugenehmigung benötigen, um nicht gegen die Planungsvorschriften Ihrer örtlichen Behörde zu verstoßen.

ist eine großartige Lösung, um Ihr bestehendes Zuhause für Ihre Familie besser nutzbar zu machen und den Platzdruck zu verringern, der dazu führen kann, dass sich Ihre Immobilie bedrückend anfühlt. Wenn Sie jedoch mehr Platz in Ihrem Zuhause schaffen möchten, müssen Sie verschiedene Regeln und Vorschriften einhalten, darunter auch:.

Ob Sie eine Baugenehmigung für eine Erweiterung beantragen müssen oder nicht, hängt letztendlich von der Größe und Art der Erweiterung ab, die Sie bauen möchten, von Ihrem Wohnort und davon, ob Ihre Immobilie bereits erweitert wurde. Hier erklären wir Ihnen alles, was Sie wissen müssen, damit Sie auf der richtigen Seite des Gesetzes bleiben.

Benötigen Sie eine Baugenehmigung für eine Erweiterung?

Technisch gesehen erfordern alle Erweiterungen eine Baugenehmigung in irgendeiner Form. In vielen Fällen wird diese Genehmigung jedoch automatisch im Rahmen der sogenannten „Permitted Development“ (PD-Rechte) erteilt, was bedeutet, dass Sie keinen Bauantrag einreichen müssen.

Ob Sie für die Erweiterung Ihres Eigenheims eine Baugenehmigung beantragen müssen oder nicht, ist komplex und hängt von einigen verschiedenen Faktoren ab, nicht von einem einfachen Ja oder Nein. Es ist jedoch wichtig, dass Sie vor Beginn herausfinden, ob Ihr Projekt dies benötigt, da Sie andernfalls möglicherweise alle von Ihnen geleisteten Arbeiten rückgängig machen müssen.

Robert Quinton, Direktor vonBau-Megastore, fügt hinzu: „Dank der genehmigten Entwicklungsrechte ist nicht für alle Hauserweiterungen eine Baugenehmigung erforderlich.“ Bestimmte Änderungen, wie Heck- oder Seitenerweiterungen, Dachausbauten und Garagenumbauten, sind zulässig, sofern bestimmte Kriterien erfüllt sind.

„Zum Beispiel darf die Erweiterung nicht mehr als die Hälfte des umliegenden Grundstücks in Anspruch nehmen, bestimmte Höhengrenzen überschreiten oder Elemente wie Veranden oder Kamine umfassen.“ Häuser in Naturschutzgebieten, denkmalgeschützte Gebäude oder Grundstücke, die seit 1948 erweitert wurden, sind möglicherweise ebenfalls nicht qualifiziert.“

Während es für viele Hausbesitzer ein großer Vorteil sein kann, für eine Erweiterung nicht den Bauantrag einreichen zu müssen, sind die Erweiterungsregeln gemäß PD streng und müssen eingehalten werden (mehr dazu weiter unten).

Es gibt jedoch Einschränkungen für PD. Wenn Sie in einer Maisonette-Wohnung oder einer Wohnung wohnen, gelten die PD-Rechte nicht, da etwaige Bauarbeiten Auswirkungen auf Ihre Nachbarn haben könnten. Das Gleiche gilt, wenn Sie in einem denkmalgeschützten Gebäude oder einem ausgewiesenen Bereich wohnen. beispielsweise ein Gebiet von außergewöhnlicher natürlicher Schönheit oder ein Naturschutzgebiet; Ihre PD-Rechte können gemäß einer sogenannten Artikel-4-Anweisung stark eingeschränkt oder ganz aufgehoben werden. Wenn dies der Fall ist, heißt das nicht, dass Sie Ihr Haus überhaupt nicht erweitern können, sondern nur, dass Sie einen Bauantrag einreichen müssen.

Es gibt auch eine Begrenzung, wie viele Änderungen Sie unter PD vornehmen können. Die PD-Rechte basieren auf dem Grundstück, wie es am 1. Juli 1948 war (oder wie es ursprünglich gebaut wurde, wenn es nach Juli 1948 gebaut wurde). Das bedeutet, dass alle früheren Ergänzungen, die frühere Eigentümer im Rahmen von PD vorgenommen haben, auf Ihre Zuteilung angerechnet werden – sie beginnt nicht neu, wenn Sie in ein neues Haus umziehen. Zara Banday, Partnerin und Leiterin Wohnimmobilien beiSlater Heelis Rechtsanwältefügt hinzu: „Das örtliche Planungsbüro führt Aufzeichnungen über frühere Baugenehmigungen für das Grundstück und Kopien werden normalerweise auf der Website des Rates veröffentlicht.“ Wenn ein Haus bereits früher erweitert wurde, kann dies sichtbar sein, und Sie können sich auch bei den Vorbesitzern erkundigen, ob zuvor Arbeiten im Rahmen der zulässigen Entwicklungsrechte durchgeführt wurden.

Fallen alle Erweiterungen unter die zulässige Entwicklung?

Während einige Erweiterungen in den Bereich der zulässigen Entwicklung fallen, sind dies nicht alle. Es gibt einen endgültigen Leitfaden zu den zulässigen Entwicklungsrechten, der im Regierungsdokument enthalten istZulässige Entwicklungsrechte für Haushalte: Technische Leitlinien. Die Details variieren geringfügigSchottland,WalesUndNordirland.

Die Leitfäden sind umfassend, aber etwas technisch und können entmutigend sein, insbesondere wenn Sie diese Informationen noch nicht kennen. Die gute Nachricht ist, dass Ihr Architekt mit den Planungsregeln in Ihrer Region vertraut sein sollte und sicherstellen kann, dass sein Entwurf in den Geltungsbereich der PD fällt. Wenn Sie den offiziellen Planungsweg einschlagen müssen, können sie in Ihrem Namen einen Antrag stellen. Sie können sich auch an Ihre örtliche Planungsbehörde oder einen Planungsberater wenden, der Sie gerne beraten kann, ob für Ihr geplantes Erweiterungsprojekt ein Bauantrag erforderlich ist oder nicht.

Welche Erweiterungsgröße kann ich ohne Baugenehmigung bauen?

Die Größe der Erweiterung, die Sie ohne Baugenehmigung bauen können, hängt davon ab, wie groß Ihr Grundstück ist und was sich bereits darauf befindet. Sie können eine Erweiterung im Rahmen der zulässigen Bebauung errichten, solange diese 50 % der Grundstücksfläche, auf der Ihr Haus steht, nicht überschreitet. Diese 50 % umfassen nicht die Fläche, die das Haus selbst einnimmt, sondern auch etwaige Schuppen und Nebengebäude. Es gelten jedoch bestimmte Kriterien, je nachdem, ob Sie einen ein- oder zweigeschossigen Anbau errichten möchten und ob Sie ihn auf der Rückseite oder an der Seite des Grundstücks errichten möchten.

Hier finden Sie eine Übersicht über die Erweiterungstypen und die Größenregeln, die unter „Zulässige Entwicklung“ gelten.

1. Eingeschossige Heckanbauten

Auf der Rückseite Ihres Hauses können Sie ein hinzufügenunter „Zulässige Entwicklung“, solange es…

• Darf nicht mehr als 4 m (bei freistehenden Grundstücken) von der ursprünglichen Rückwand entfernt sein (bzw. 3 m, wenn Ihr Grundstück nicht freistehend ist). Aufgrund der jüngsten Änderungen der PD-Rechte können Sie jetzt eine rückwärtige Erweiterung um bis zu 8 m (bei Einfamilienhäusern) und um 6 m (bei nicht freistehenden Häusern) mit bauenvorherige Genehmigungim Rahmen des Nachbarschaftsberatungsprogramms;
• Ist weniger als 4 m hoch;
• Ist nicht mehr als halb so breit wie das ursprüngliche Haus;
• In Nordirland sollte ein einstöckiger hinterer Anbau höchstens 3,5 m von der hinteren Grenze entfernt sein, wenn das Haus an eine Straße angrenzt.

2. Zweigeschossige Heckanbauten

Sie können eine bauenauf der Rückseite Ihres Hauses ohne Baugenehmigung, vorausgesetzt, Sie erfüllen die PD-Kriterien.

• Es darf nicht mehr als 3 m über die Rückwand des bestehenden Hauses hinausragen;
• Es muss mindestens 7 m von jeder Grenze gegenüber der Rückwand des Hauses entfernt sein (10 m in Schottland und 10,5 m in Wales).
• Es muss weniger als 4 m hoch sein;
• Die im Außenbereich verwendeten Materialien sollten denen des bestehenden Hauses ähneln;
• Die Höhe der Traufe und des Firsts sollte nicht höher sein als das ursprüngliche Grundstück (die Traufe sollte nicht höher als 3 m sein, wenn sie weniger als 2 m von einer Grenze entfernt ist);
• Die Dachneigung sollte nach Möglichkeit zum bestehenden Haus passen;
• Alle Fenster auf der Seitenfassade des hinteren Anbaus müssen aus verdecktem Glas bestehen und fest montiert sein, es sei denn, die Öffnung liegt mehr als 1,7 m über dem Boden des Raums, in dem sie sich befindet.
• Darf sich nicht in einem ausgewiesenen Gebiet wie einem Naturschutzgebiet, einem Gebiet von außergewöhnlicher natürlicher Schönheit oder einem Nationalpark befinden.

Wenn Sie einen bestehenden eingeschossigen Anbau um ein zweites Stockwerk erweitern möchten, ist dies im Rahmen der zulässigen Baurechte nicht möglich, wenn der bestehende Anbau mehr als 3 m über die Rückwand hinausragt, sondern Sie müssen sich mit der Planung befassen Genehmigung für eine Verlängerung.

3. Seitenverlängerungen

Sie können eine bauenohne Baugenehmigung, aber nur wenn ja

• Einstöckig und weniger als 4 m hoch (weniger als 3 m, wenn es weniger als 2 m von einer Grenze entfernt ist);
• Nicht zwischen dem Grundstück und einer Autobahn gebaut;
• Nicht mehr als die Hälfte der Breite des ursprünglichen Hauses (an der breitesten Stelle).

Für einen seitlichen Anbau ist eine Baugenehmigung erforderlich, wenn er über die Seitenwand hinausragt und mehr als die Hälfte der Hausbreite beträgt.

Für seitliche Erweiterungen gelten in Wales unterschiedliche Regeln – beispielsweise sind zweigeschossige Bauten im Rahmen der „Permitted Development“ möglich. Wenn Sie sich nicht sicher sind, wenden Sie sich an Ihre örtliche Behörde oder Ihren Architekten.

4. Heck- und Seitenverlängerungen

Seien Sie vorsichtig, wenn sowohl die Rück- als auch die Seitenwand herausgeschoben werden, da hier die Einschränkungen für beide gelten – und es kann kompliziert werden! Um sich als PD zu qualifizieren, muss Ihre Verlängerung …

• Nicht mehr als 6 m über die Rückwand hinausragen (bzw. 8 m bei einem Einfamilienhaus);
• Einstöckig sein, nicht höher als 4 m (oder nicht höher als 3 m, wenn der Abstand zu einer Grenze weniger als 2 m beträgt)
• Die Gesamtbreite darf nicht mehr als die Hälfte der Hausbreite betragen.

Das macht, wo Sie einen Raum zwischen der Rückseite und der Seitenwand füllen, um die Grundfläche auszugleichen, was unter PD machbar ist. Zwei separate Erweiterungen sind ebenfalls möglich, jedoch verbunden,überschreitet die Breitenbeschränkung und erfordert eine Baugenehmigung (es sei denn, Sie befinden sich in Wales, wo die Regel der „halben Breite“ nicht gilt).

FAQs

Wie hoch kann ich ohne Baugenehmigung einen Anbau bauen?

Hinsichtlich der Höhe und des Daches eines Anbaus gibt es unter „Zulässige Bebauung“ Regeln.

Wenn Sie Ihr Haus erweitern, darf der Anbau nicht höher sein als der höchste Teil des ursprünglichen Gebäudes. Auch die Dachneigung eines zweigeschossigen Anbaus sollte möglichst der Neigung des ursprünglichen Daches entsprechen.

Auch die Höhe der Traufe muss bestimmte Kriterien erfüllen. In den Richtlinien für zulässige Bebauung heißt es: „Zum Zwecke der Höhenmessung ist die Traufe eines Hauses der Punkt, an dem der tiefste Punkt einer Dachschräge oder eines Flachdachs auf die Außenwand trifft.“

Kann ich die Vorderseite meines Hauses im Rahmen der PD-Rechte erweitern?

Wenn die Vorderseite Ihres Hauses auf eine Straße zeigt, können Sie im Rahmen der zulässigen Bebauungsregeln nicht erweitern. Stattdessen müssten Sie eine Baugenehmigung beantragen. In Fällen, in denen Ihr Haus auf einem Eckgrundstück steht, dessen Seitenmauer zur Straße zeigt, kann dieses im Rahmen einer genehmigten Bebauung ebenfalls nicht erweitert werden.

Wenn Sie dringend zusätzlichen Platz an der Vorderseite benötigen, können Sie eine Veranda an eine Außentür anbauen (maximal 3 m²), sofern diese nicht höher als 3 m und weiter als 2 m von der Straßengrenze entfernt ist .

Balkone, Veranden, ein Schornstein, eine Antenne oder eine Satellitenschüssel wären im Rahmen der zulässigen Bebauung nicht zulässig.

Was ist ein Lawful Development Certificate und benötige ich eines?

Wenn Sie sich dafür entscheiden, eine Erweiterung im Rahmen von PD-Rechten zu errichten, lohnt es sich, vor Baubeginn eine Bescheinigung über die rechtmäßige Entwicklung von der Gemeindeverwaltung einzuholen. Dieses rechtsverbindliche Dokument bestätigt, dass Sie für eine Erweiterung keine Baugenehmigung benötigen. Das ist ein guter Papierkram, besonders wenn Sie Ihr Haus in der Zukunft verkaufen möchten.

Benötige ich eine bauaufsichtliche Genehmigung?

Auch wenn Ihre Erweiterung nach den PD-Vorschriften gebaut werden kann, muss das Projekt den Bauvorschriften entsprechen. Die Bauvorschriften sollen dafür sorgen, dass Bauarbeiten sicher sind und den Standards entsprechen. Vom Fundament bis zum Dach müssen strenge Vorschriften eingehalten werden.

Ein Bauaufsichtsbeamter, der entweder vom Gemeinderat oder als unabhängiger Inspektor eingestellt wird, wird benötigt, um den Bau in den verschiedenen Bauphasen gemäß den Vorschriften abzuzeichnen.

Sie benötigen Bauordnungszeichnungen, die von einem Architekten erstellt werden können. Für Zeichnungen eines einstöckigen Anbaus müssen Sie mit etwa 700 £ rechnen. Sie müssen auch die Gebühren für Bauaufsichtsantragsgebühren, etwaige Strukturberechnungen eines Statikers usw. einkalkulierenGebühren.

Kann mein Nachbar den Bau meiner Erweiterung im Rahmen der zulässigen Entwicklungsrechte stoppen oder dagegen Einspruch erheben?

Ihr Nachbar kann Sie rechtlich nicht daran hindern, Ihr Haus zu erweitern, solange Sie über die erforderlichen Genehmigungen verfügen oder die PD-Kriterien erfüllen, aber es liegt in Ihrem Interesse, ein gutes Verhältnis zu ihm aufrechtzuerhalten. Halten Sie sie über Ihre Pläne auf dem Laufenden und berücksichtigen Sie ihre Ansichten bei der Planung Ihrer neuen Erweiterung.

Wenn Sie sich für die vorherige Genehmigung einer größeren Erweiterung im Rahmen der zulässigen Bebauung für die Nachbarkonsultation entscheiden, haben Ihre Nachbarn die Möglichkeit, berechtigte Einwände vorzubringen.

Wie viel kostet eine Baugenehmigung?

Wenn Ihr Projekt die oben aufgeführten PD-Regeln für PD-Rechte nicht einhalten kann, müssen Sie einen Bauantrag einreichen. Und in England kostet das 258 £.

Die meisten Bauanträge dauern bis zu acht Wochen, es sei denn, sie sind ungewöhnlich umfangreich oder komplex. In diesem Fall verlängert sich die Frist auf 13 Wochen. Wenn die Genehmigung verweigert wird, können Sie Berufung einlegen. Dieser Prozess kann jedoch mehrere Monate dauern. Daher ist es besser, Ihre Pläne zu ändern, um eine Einigung zu erzielen.

Wenn Ihr Projekt – oder Ihre Immobilie – etwas Außergewöhnliches ist, lohnt es sich, einen Planungsberater zu engagieren, der sich für Sie im Genehmigungsminenfeld zurechtfindet und eine Einigung beschleunigt, damit Ihr Projekt auf Kurs bleibt. Stellen Sie einfach sicher, dass der von Ihnen beauftragte Berater ein eingetragenes Mitglied der istKönigliches Stadtplanungsinstitut.

Was passiert, wenn Sie keine Baugenehmigung für eine Erweiterung erhalten?

Wenn Ihr Projekt nicht als genehmigte Entwicklung gilt, müssen Sie eine Baugenehmigung beantragen. Einige Leute tun dies jedoch nicht und machen trotzdem mit dem Bau weiter, aber das kann schwerwiegende Folgen für Ihr Projekt haben.

Rob fügt hinzu: „Bauen ohne Baugenehmigung ist keine Straftat, kann aber schwerwiegende Folgen haben.“ Die Behörden sind befugt, Vollstreckungsbescheide zu erlassen, die Sie rechtlich dazu verpflichten können, nicht autorisierte Arbeiten zu ändern oder sogar abzureißen. Das kann sowohl stressig als auch teuer sein.“

Zara fügt hinzu: „Sie können gegen die Vollstreckung Berufung einlegen, aber wenn diese erfolglos bleibt und Sie der Aufforderung nicht nachkommen, können Sie strafrechtlich verfolgt werden.“

„Ab April 2024 beträgt die Frist für die Ergreifung von Vollstreckungsmaßnahmen 10 Jahre.“

Möglicherweise können Sie eine nachträgliche Baugenehmigung beantragen, was im Wesentlichen die Beantragung einer Genehmigung nach dem Bau des Erweiterungsbaus bedeutet. Es gibt jedoch keine Garantie dafür, dass diese erteilt wird, und Sie müssen Ihren Erweiterungsbau möglicherweise abreißen.

Um beruhigt zu sein und Ihr Projekt und Budget zu schützen, erkundigen Sie sich am besten bei Ihrer örtlichen Planungsbehörde und Ihrem Architekten, welche Genehmigungen möglicherweise erforderlich sind, bevor Sie beginnen.