Les terres de la ceinture verte ont toujours été considérées comme « à l'abri » du développement, mais avec la pénurie persistante de logements, les auto-constructeurs et les petits promoteurs pourraient se retrouver à chercher à acheter des terres qui autrement étaient considérées comme protégées.
Mais existe-t-il vraiment de véritables failles dans la planification de la ceinture verte, ou les règles et réglementations sont-elles si strictes que c'est une perte de temps et d'énergie d'essayer de gagner du temps ?construire une nouvelle maison ?
Nous avons demandé à des experts en urbanisme ce qu'est exactement un terrain de la ceinture verte, pourquoi est-il généralement interdit de construire dessus et existe-t-il vraiment des failles de planification de la ceinture verte qui fonctionnent ?
Qu’est-ce que les terres de la ceinture verte ?
Malgré l’idée répandue selon laquelle les terres de la ceinture verte désignent n’importe quelle zone rurale, cela n’est pas entièrement vrai. Ce qui constitue ou non une zone de la ceinture verte est défini par les objectifs spécifiques qu'elle doit atteindre.
"Le premier point à noter concernant les ceintures vertes est qu'elles ne sont pas la même chose que la campagne", confirme Rob Hughes, directeur deHughes Town Planning Consultance Ltd. « Les ceintures vertes sont en fait des « ceintures » de terres autour des principales agglomérations, telles que Londres, Nottingham et Leeds, dont le but est de limiter le développement.
"Le principal objectif des ceintures vertes est leur ouverture et leur permanence", explique Rob. "Cependant, les ceintures vertes peuvent" envahir "les colonies, les hameaux et les développements isolés, et vous ne pouvez donc pas déterminer visuellement ce qu'est une ceinture verte, de la même manière que vous pouvez le faire pour la campagne, par exemple."
Les terres de la ceinture verte ont cinq objectifs principaux, définis dans lePlanification nationale et cadre politique(NPPF) comme suit :
- a) freiner l'étalement effréné des grandes zones bâties;
- (b) empêcher la fusion des villes voisines;
- (c) contribuer à protéger les campagnes contre tout empiètement ;
- (d) préserver le cadre et le caractère particulier des villes historiques ; et
- (e) contribuer à la régénération urbaine, en encourageant le recyclage des terrains abandonnés et autres terrains urbains.
"Cependant, même si la politique de la ceinture verte est l'une des plus restrictives dans la série de contraintes politiques de planification, et que l'on croit souvent qu'aucun développement n'est autorisé dans la ceinture verte, ce n'est pas le cas", déclare Rob.
"Les politiques nationales d'aménagement autorisent certains types de développement dans la ceinture verte, dans certaines circonstances", conseille-t-il. "En bref, cela inclut la réutilisation des bâtiments existants, le remplacement des bâtiments existants par de nouveaux bâtiments et le réaménagement de terrains précédemment aménagés."
Pourquoi les applications de planification de ceinture verte sont-elles plus difficiles que celles de campagne ?
Si les terres de la ceinture verte ne sont pas toujours des paysages verdoyants et luxuriants, pourquoi est-il si difficile d'obtenir un permis de construire ?
"L'une des meilleures façons d'expliquer la différence", déclare Richard Hawkes, directeur deArchitecture de Hawkes", c'est que le développement dans les zones rurales qui ne sont pas classées comme ceinture verte est généralement considéré comme autorisé, à condition de suivre les directives de planification.
"Cependant, dans les pays de la ceinture verte, le point de départ par défaut de toute demande de planification est qu'elle est toujours jugée inappropriée, à moins que vous ne puissiez répondre à l'une des exceptions prévues dans le", explique-t-il. "Si vous pouvez garder cette différence technique à l'esprit, il est alors logique de comprendre pourquoi les applications peuvent être si délicates."
Quelles sont les principales « failles » de la ceinture verte ou exceptions de planification ?
Même s'il existe une liste de lacunes ou d'exceptions dans la planification de la ceinture verte, « la ceinture verte est l'un des domaines de planification les plus sensibles et les plus difficiles, qui se joue souvent en appel et devant les tribunaux, donc aucune règle stricte ne s'applique », déclare Kathryn Williams, directrice générale dePlanification de Kew.
"En général, il est très difficile d'obtenir une planification sur les terres de la ceinture verte, et si elle ne relève pas des exceptions prévues, elle est considérée comme "inappropriée" et des circonstances très spéciales (VSC) sont nécessaires à la place."
Les VSC, tels queles maisons qui sont soumises à l'approbation sur la base de leurs mérites en matière de conception peuvent également être encore plus complexes. S'appuyer uniquement sur un design exceptionnel n'est pas toujours la meilleure option, explique Richard Hawkes. Au lieu de cela, comprendre la complexité des exceptions et savoir comment les gérer peut offrir de nouvelles opportunités pour obtenir un permis de construire sur la ceinture verte, si vous savez comment le faire.
Alors, quelles sont les principales exceptions, ou lacunes de la ceinture verte ?
Comme indiqué au paragraphe 155, « le développement résidentiel, commercial et autre dans la ceinture verte ne devrait pas non plus être considéré comme inapproprié lorsque tous les éléments suivants s'appliquent :
- a) les bâtiments agricoles et forestiers;
- (b) la mise à disposition d'installations appropriées (en relation avec l'utilisation actuelle du terrain ou un changement d'utilisation), y compris des bâtiments, pour les sports de plein air, les loisirs de plein air, des cimetières et des terrains de sépulture et des jardins familiaux ; pour autant que les aménagements préservent l'ouverture de la ceinture verte et n'entrent pas en conflit avec les finalités d'inclusion de terrains à l'intérieur de celle-ci ;
- (c) l'agrandissement ou la modification d'un bâtiment à condition qu'elle n'entraîne pas d'ajouts disproportionnés par rapport à la taille du bâtiment d'origine ;
- d) le remplacement d'un bâtiment, à condition que le nouveau bâtiment ait le même usage et ne soit pas sensiblement plus grand que celui qu'il remplace ;
- (e) remplissage limité dans les villages ;
- (f) le nombre limité de logements abordables répondant aux besoins des communautés locales dans le cadre des politiques énoncées dans le plan de développement (y compris les politiques relatives aux sites ruraux d'exception) ; et
- g) le remblayage limité ou le réaménagement partiel ou complet de terrains précédemment aménagés (y compris un changement important d'utilisation vers un usage résidentiel ou mixte, y compris résidentiel), qu'ils soient redondants ou en usage continu (à l'exclusion des bâtiments temporaires), qui ne causeraient pas de préjudice substantiel à l'ouverture de la ceinture verte.
La meilleure façon d’obtenir un permis de construire dans les zones de la ceinture verte
Même si cela peut sembler une montagne insurmontable à gravir, avec des failles de planification dans la ceinture verte ou des exceptions offrant peu de marge de manœuvre, si vous savez comment décoder les failles, il existe certainement des moyens d'obtenir avec succès un permis de construire.
"Construire dans la ceinture verte est notoirement difficile", reconnaît le consultant en urbanisme et fondateur dePlanix.UK, Simon Rix, "mais pour ceux qui souhaitent naviguer attentivement dans le système de planification, il existe des moyens légitimes de réaliser de nouveaux développements - même dans les zones où les nouvelles maisons sont généralement restreintes."
"En tant que consultant en planification, j'ai aidé avec succès des clients à utiliser des positions de repli,, et(PMA) pour libérer le potentiel de la ceinture verte", confirme-t-il.
Comprendre le pouvoir de la position de repli
Comprendre la force de ce que l'on appelle la position de repli peut être particulièrement bénéfique lorsque vous essayez de construire sur un terrain de la ceinture verte qui comporte déjà une sorte de structure.
"La position de repli est un argument de planification qui dit : 'si je peux déjà faire X, pourquoi ne puis-je pas faire Y à la place ?', explique Simon Rix, "mais pour que cela fonctionne, il faut obtenir les approbations préalables des PMA pour certains développements qui pourraient être construits dans le cadre de droits de développement autorisés.
"Une fois cette base de référence fixée, il devient alors plus facile de justifier une nouvelle habitation ou une extension en partant du principe qu'elle n'aurait pas d'impact plus important que ce qui est déjà autorisé. Par exemple, j'ai obtenu des PMA pour des dépendances, des granges, de grandes extensions, voire des piscines intérieures, pour certains de mes clients, qui ont ensuite servi de base à un logement de remplacement dans la ceinture verte qui autrement n'aurait pas été approuvé", explique-t-il.
"En substance, si une extension plus grande ou une transformation est déjà considérée comme légale par le service de planification, cela renforcera presque toujours les arguments en faveur d'une nouvelle construction plus adaptée", explique Simon.
Transformer les failles en applications légitimes
Alors, comment pouvez-vous transformer les lacunes ou exceptions actuelles de la ceinture verte en applications légitimes ?
Le meilleur conseil de Richard Hawkes pour utiliser les exceptions de planification de la ceinture verte à votre avantage est de « regarder un terrain qui a déjà une structure ou un site qui peut être amélioré. Être capable d'enlever une cicatrice et de la transformer en quelque chose de plus agréable vous donnera toujours un meilleur point de départ.
"Un autre point clé à noter", ajoute Rob Hughes, "est que, sauf suppression contraire, les droits d'aménagement autorisés concernent de la même manière les terres situées dans la ceinture verte et les autres terres. Cela offre une manière plus rationalisée de construire dans la ceinture verte, même si cela n'inclut pas de nouveaux logements."
Pour ce qui est d'utiliser les exceptions à votre avantage, Simon Rix définit les opportunités disponibles comme suit :
- Conversions de grange de classe Q– Si un bâtiment agricole est éligible à la transformation au titreles droits de développement sont autorisés, même si une maison neuve n’est normalement pas autorisée, il peut être possible d’affirmer qu’une maison spécialement construite sur la même superficie serait plus durable et plus attrayante.
- Logements de remplacement– Si une maison ou une structure existante peut être considérablement agrandie dans le cadre d'un développement autorisé, les conseils peuvent accepter une proposition de démolition et de reconstruction, à condition qu'elle n'ait pas un impact plus important sur la ceinture verte.
- Certificats de légalité– Une ELD peut confirmer que les structures ou utilisations existantes et/ou supplémentaires sont licites, même si elles ne disposent pas d’un permis de construire explicite. Une fois établis, ces droits peuvent parfois être utilisés pour justifier des propositions de développement plus ambitieuses.
- Terrain précédemment aménagé (PDL)– Les parties de la ceinture verte qualifiées de, ou le nouveau appelépeut offrir des opportunités de réaménagement, en particulier si une structure existante peut être remplacée
Bien entendu, avec chacun des éléments ci-dessus, toute demande sera jugée selon ses propres mérites, encore plus qu'avec les demandes de planification standard. "Il est toujours recommandé de demander conseil avant toute candidature afin de recevoir de l'aide et des conseils pour savoir si les propositions seraient acceptables ou non", explique Kathryn Williams.
"Par exemple, lors de la conversion de bâtiments agricoles situés sur des terrains de la ceinture verte en logements, vous devez démontrer pourquoi ils ne sont plus adaptés à un usage agricole, puis évaluer s'il y aurait besoin d'un espace auxiliaire ou supplémentaire, ce qui pourrait avoir un impact sur l'ouverture spatiale et visuelle de la ceinture verte", explique-t-elle.
Il en va de même si vous souhaitez agrandir une propriété déjà située sur un terrain en ceinture verte.
"Les évaluations sont encore une fois subjectives quant à savoir si l'extension aurait un impact à la fois sur l'ouverture spatiale et visuelle de la ceinture verte", confirme Kathryn. "S'il y a un impact, cela sera considéré comme nuisible et inapproprié. En tant que tel, cela ne serait pas autorisé à moins que la VSC ne puisse être démontrée."
La catégorisation des terres de la ceinture grise au sein de la ceinture verte créera-t-elle une autre faille ?
Les modifications apportées au NPPF par le gouvernement travailliste en 2024 ont également vu l'émergence de ce qui est défini comme des terres de « ceinture grise ». Comme il se situe dans la ceinture verte, cela offre-t-il d’autres opportunités ou s’agit-il en soi d’une lacune dans la planification de la ceinture verte que vous pouvez envisager ?
« Les terrains de la ceinture grise sont nouveaux à partir de décembre 2024 et sont définis comme « les terrains de la ceinture verte comprenant des terrains précédemment aménagés et/ou tout autre terrain qui ne contribue pas fortement aux objectifs pour lesquels ils ont été conçus », explique Kathryn Williams.
Cela peut aller de parkings désaffectés et abandonnés à des friches de béton vides. Et même si on l'appelait autrefois une friche industrielle, dans le cadre de la recatégorisation du Labour, car il se situe directement dans l'espace de la ceinture verte, il devra encore être soigneusement examiné avant d'être considéré comme apte au développement.
Cependant, comme il existe un certain nombre dequ'un site de la ceinture grise doit combler, y compris pour combler le déficit croissant de l'engagement du parti travailliste de construire 1,5 million de logements, on ne peut s'empêcher de se demander si les terrains de la ceinture grise sont plus susceptibles d'être jugés adaptés à des développements plus importants pouvant inclure un élément de logement abordable.
"Je pense que les particuliers ou les constructeurs sur mesure peuvent en bénéficier", déclare Simon Rix, "car plus le développement est petit, meilleures sont les chances de succès."
Richard Hawkes, de son côté, dit qu'il convient que les grands promoteurs pourraient bien bénéficier des opportunités offertes par les terrains de la ceinture grise, mais qu'il est important de ne pas négliger le fait que les grands sites prennent souvent des années à être achevés, ce qui signifie qu'ils pourraient ne pas fournir la solution miracle qu'ils semblent sur le papier.
"Au lieu de cela, pour les individus, le changement peut-être le plus important apporté en même temps que l'introduction des terres de la ceinture grise a été le changement de formulation du paragraphe 155 (g)", explique Richard.
"Auparavant, il était indiqué que les développements ne devraient pas avoir d'"impact plus important" sur l'ouverture, c'est-à-dire même 1 million d'euros.3serait considéré comme plus grave", déclare Richard. "Maintenant, le libellé a été modifié pour "préjudice substantiel", ce qui donne potentiellement plus de possibilités d'utiliser les exceptions de la ceinture verte de manière positive, mais seul le temps nous le dira."
Meilleurs conseils pour utiliser les failles de la planification de la ceinture verte pour obtenir une planification
Même si la demande de permis de construire pour n'importe quel projet est une question qui ne nécessite pas de conseils et d'orientations d'experts, c'est peut-être encore plus le cas lorsqu'il s'agit d'essayer de soumettre une demande qui dépendra de l'utilisation des failles de planification de la ceinture verte.
"Toutes les stratégies potentielles que vous pourriez utiliser pour obtenir une planification sur une ceinture verte nécessitent une planification minutieuse et une précision juridique", explique Simon Rix. "Les autorités locales examineront attentivement les solutions de repli, et un dossier mal présenté peut être carrément rejeté. C'est pourquoi il est crucial d'obtenir des conseils professionnels en matière de planification dès le début du processus."
"La politique de la ceinture verte est complexe", reconnaît Rob Hughes, et ne peut être abordée seul. "Demandez toujours conseil à un consultant en urbanisme si vous envisagez de construire une nouvelle maison sur un terrain de la ceinture verte, et faites appel à un consultant qui possède spécifiquement une expertise dans ce domaine", ajoute-t-il.
"Si vous avez déjà des bâtiments sur votre site, cela peut être un début utile", ajoute Rob, "et dans la ceinture verte, la taille compte. Par conséquent, demandez conseil non seulement sur le principe du développement, mais aussi sur l'ampleur du développement que vous avez en tête."
Quant aux situations dans lesquelles il ne sera jamais conseillé d'essayer de demander un aménagement dans la ceinture verte, "construire sur un terrain vierge de la ceinture verte dans un bel endroit de la campagne s'avérera toujours difficile, à moins que la proposition ne soit liée à l'agriculture et à la sylviculture", prévient Rob.
FAQ
Une demande de planification de ceinture verte prendra-t-elle plus de temps ?
Avec autant de conditions complexes liées à l’obtention d’une planification de ceinture verte, peut-on supposer que toute demande de planification prendra plus de temps ?
"Le système de planification en Angleterre est complexe et nécessite souvent la soumission d'enquêtes et de rapports pour compléter une demande et justifier le développement. Il s'agit de savoir si le site se trouve ou non dans la ceinture verte", explique Rob Hughes.
"En théorie, la réponse fondamentale devrait être non", reconnaît Richard Hawkes. "Cependant, la réalité peut être tout autre, surtout si vous recevez de nombreuses objections aux projets, ce qui peut entraîner de longs retards."
"Comme les règles ont également changé récemment, il est également possible que les décideurs aient besoin de plus de temps pour examiner les demandes", ajoute Simon Rix. "Je dirais que cela ajoutera probablement au moins un mois au processus actuel. Si une décision du comité est nécessaire, cela pourrait également ajouter 2 mois supplémentaires, et si vous faites appel, cela ajoutera également 6 mois supplémentaires."
Y aura-t-il des conditions particulières liées au permis d’urbanisme de ceinture verte ?
Encore une fois, bien que sur le papier, l'approbation de la ceinture verte ne soit officiellement assortie d'aucune condition définie, étant donné la nature de l'endroit où vous construisez, il est probable qu'il y ait certaines conditions et restrictions pour une demande réussie.
« Chaque cas de ceinture verte est unique », explique Simon Rix, « mais l'obtention d'une autorisation s'accompagne presque toujours d'au moins certains des types de garanties suivants :
- Restrictions de taille et d’échelle –Le développement doit être proportionné et souvent plus petit qu'un projet équivalent en dehors de la ceinture verte
- Conception et matériaux –L'utilisation de matériaux naturels, à faible impact ou traditionnels pour se fondre dans l'environnement
- Améliorations paysagères et écologiques –Plantation d'arbres, gain net de biodiversité ou autres mesures visant à atténuer l'impact visuel et environnemental
- Suppression autorisée des droits de développement –Pour empêcher de futures extensions ou modifications incontrôlées qui pourraient nuire à l’ouverture
- Conditions d’occupation –Dans les cas d'exception en milieu rural, le logement peut être réservé aux travailleurs agricoles ou aux besoins locaux en matière de logement abordable.
Vous vous demandez ce qui se passe si vous décidez de tester une faille dans la planification de la ceinture verte et qu'elle n'est pas approuvée ? Découvrez exactement ce que cela implique dans notre guide expert qui décrit.
