Lorsque vous envisagez des modifications à grande échelle de votre maison, démolir pour reconstruire n’est peut-être pas votre première considération. Cependant, il peut être judicieux, tant sur le plan architectural que financier, de démolir votre ancienne maison et de la remplacer par quelque chose de neuf, conçu selon vos spécifications.
Donc, si vous avez pris uncela devient progressivement de plus en plus impliqué – pensez à des extensions toujours croissantes, à des rénovations internes complètes et à abattre tous les autres murs – cet article est pour vous.
Lisez la suite pour savoir quand la démolition etest la voie à suivre.
Combien devrait coûter la reconstruction ?
LeCalculateur du coût de construction pour la construction et la rénovation de maisonsest un excellent outil pour obtenir une estimation des coûts d'auto-construction, mais vous envisagerez environ 1 000 à 2 000 £/m2pour une maison de bonne qualité de 200m2(la taille d'un lit moyen de quatre personnes).
Rénover ou reconstruire ?
Pour déterminer s'il faut, additionnez combien il en coûterait pour construire la maison selon la taille et les spécifications que vous souhaitez. Si cela devait inclure une grande extension ou une rénovation à grande échelle, parlez toujours d’abord à un architecte pour réfléchir à la logistique avant d’évaluer les coûts. Pour des travaux de rénovation importants, consultez notre.
- Calculez le coût de votre extension avec notre
N'oubliez pas que lors d'une rénovation, tout ce que vous faites est soumis à une TVA de 20 %, alors que pour effacer et remplacersignifie zéro pour cent de TVA sur presque tout. Ainsi, en reconstruisant, vous réaliserez des économies sur la TVA et bénéficierez de la liberté de conception et de la simplicité de pouvoir créer la maison de vos rêves à partir de zéro.
Vous devez, dans le cadre de vos calculs, prendre en compte les coûts de démolition, ce que vous avez payé pour la maison d'origine et la valeur finale potentielle du projet fini.
Un bungalow des années 1950 était situé face à la route. Ses nouveaux propriétaires voulaient créer une maison moderne de trois étages avec vue sur les champs et Londres au loin.
Combien coûte une démolition ?
- – comment cet espace désuet est devenu une magnifique ferme
En ce qui concerne la démolition, cela devrait coûter entre15 000 £à25 000 £pour un bâtiment de taille moyenne en fonction de la taille de l'habitation existante (ou 30 à 40 £/m3mais le coût peut être affecté par des problèmes d'accès ou d'autres complications comme le désamiantage).
Ne soyez pas trop pressé de jeter ce qui a été renversé. Certains matériaux de construction peuvent être récupérables, comme les briques et les tuiles, surtout s'ils comportent des détails d'époque. Dans ce cas, la valeur des objets récupérables peut être compensée par les coûts de démolition pour en diminuer le prix.
Ce qu'il faut considérer avant la démolition
Une fois que vous avez pris la décision de démolir, vous devez prendre en compte un certain nombre de choses avant de vous lancer dans la démolition.
- Embauchez un architecte pour vous aider avec la conception.
- Demander un permis de construireà démolir et à remplacer.
- Vérifiez si le bâtiment présente un intérêt historique important,répertorié localement.
- Vérifiez si la maison est dans unzone protégée.
S'il est répertorié ou dans une zone spécialement désignée, l'autorisation ne peut être accordée que si vous pouvez prouver pourquoi le remplacement constituera une amélioration. Dans la plupart des cas, vous recevrez une décision dans un délai de huit semaines, même si les projets controversés peuvent prendre plusieurs mois.
Démolir une maison en toute sécurité
En tant que propriétaire foncier, vous êtes responsable de la santé et de la sécurité sur le site, alors parlez au Health and Safety Executive (HSE) pour l'informer de la démolition.
Autorisation de démolition
'Classé comme, dans certains cas, vous n'aurez pas besoin de demander un permis de construire pour démolir un bâtiment, par exemple pour les petits bâtiments résidentiels mesurant jusqu'à 50 mètres cubes (mesurés extérieurement, murs compris)», explique Ian Rock. Il se peut cependant que la municipalité ait supprimé ou restreint ces droits, et il est indispensable de vérifier.
« Il existe des sanctions draconiennes en cas de démolition illégale, y compris l'obligation de restaurer entièrement le bâtiment d'origine à vos propres frais. Les bâtiments classés sont rigoureusement protégés (l'autorisation de construire classée n'est que très rarement accordée en cas de démolition). De même, les propriétés situées dans les zones de conservation ne peuvent être démolies sans consentement préalable.
«Avant de lancer le boulet de démolition, vous devez également demander une décision formelle indiquant si les planificateurs municipaux souhaitent approuver les détails de la manière dont vous comptez procéder à la démolition et restaurer le site par la suite.
'Quand il s'agit derèglement de construction, vous devez normalement donner un préavis écrit de six semaines au contrôle du bâtiment. La démolition ne peut commencer qu'une fois que les autorités locales ont émis un contre-avis, qu'elles envoient également aux propriétaires et occupants voisins, ainsi qu'aux fournisseurs concernés de gaz, d'électricité, d'eau et de drainage.
Le rôle des entrepreneurs
Démolir une vieille maison est un travail de spécialiste. «C'est aussi un champ de mines juridique parsemé de législations en matière de santé et de sécurité, nécessitant dans la plupart des cas une notification préalable aux autorités locales de contrôle des bâtiments», explique Ian Rock. « Il peut également y avoir des risques potentiels liés aux matières dangereuses, telles que l'amiante, ainsi que d'éventuels problèmes liés au support et à la protection des structures adjacentes (la loi sur les murs mitoyens peut donc également entrer en jeu).
"La démolition étant considérée comme un travail de construction, elle devra normalement respecter lesréglementations de construction, de conception et de gestion (MDP). La personne désignée comme responsable est légalement tenue d'élaborer un plan de santé et de sécurité mettant en évidence les principaux risques. L'entrepreneur principal doit alors en informer le Health and Safety Executive et s'assurer que toutes les personnes qu'il emploie pour effectuer les travaux de démolition le font conformément à celles-ci.
De nouvelles fondations
«Lorsqu'un bâtiment est démoli pour faire place à un nouveau, les nouvelles fondations peuvent être creusées dans les anciennes, à condition qu'il n'y ait pas de caves profondes», explique Ian. «Mais les nouvelles fondations doivent généralement être considérablement plus profondes, de sorte que vous ne pouvez pas simplement construire sur celles existantes.
« Un nouveau rez-de-chaussée suspendu peut combler toutes les zones de remblai et de gravats laissées sous terre. Dans le pire des cas, de vastes zones de remblayage pourraient nécessiter l'utilisation de fondations plus coûteuses, telles que des radeaux. Plus inquiétant est le risque de contamination potentielle résultant d’une ancienne utilisation industrielle. La conception de votre nouvelle maison devra être conforme à la partie C des règlements de construction, relative à la préparation du site et à la résistance aux contaminants. L'avis de contrôle des bâtiments précisera également normalement une série de mesures de précaution concernant les bâtiments adjacents.
Utilitaires de tri
Et n'oubliez pas que vos services publics devront être plafonnés. Assurez-vous de prévoir un délai long, car les sociétés de services publics peuvent mettre du temps à répondre. Vous n'aurez pas besoin d'en informer le conseil, mais une entreprise de démolition devra savoir que cela a été fait et que les travaux peuvent commencer en toute sécurité.
Les modifications qu'ils voulaient apporter étaient trop importantes pour qu'il soit financièrement viable d'utiliser la maison existante comme point de départ, ils l'ont donc fait démolir et recommencer.
Demande de permis de construire : volume de terrain commercial
Obtenez un permis de construire pour la nouvelle maison avant de démolir celle existante. Si vous avez obtenu l'approbation de la planification avant de démolir, vous pouvez « échanger » le volume existant, ou la taille de la maison déjà sur le terrain, contre vos nouveaux plans. Ceci est particulièrement important si vous êtes dans la ceinture verte, car une fois la propriété démolie, votre terrain n'aura plus aucun volume et il sera presque impossible d'obtenir un permis de construire à partir de ce point.
Vous pourrez peut-être gagner du volume supplémentaire sur un site avec un bon design. Par exemple, si l'habitation existante comporte deux étages avec un garage simple séparé, vous pouvez construire une maison à double hauteur sur la largeur de l'ancienne maison et du garage.
Légalement, vous devez laisser au moins un mètre entre votre logement et la limite de votre terrain pour éviter un effet « terrasse », mais chaque commune peut avoir des exigences différentes, il est donc préférable de vérifier auprès de votre autorité locale.
Vous pouvez également postuler àou des pièces en toiture, pour gagner de l'espace supplémentaire au sein du volume de terrain existant calculé.
Embaucher un architecte pour votre projet
au début du processus, idéalement avant d'acheter le bien, vous pourrez obtenir des conseils pour savoir si vous parviendrez à réaliser ce que vous souhaitez sur le terrain. Ils peuvent soumettre une pré-candidature au service de planification avant votre achat.
Si vous recevez une réponse négative, vous devez bien réfléchir avant de vous lancer dans l’achat du bâtiment, afin d’éviter un chagrin d’amour plus tard. Une pré-demande n'est pas aussi détaillée qu'une planification complète, mais elle donne un aperçu de la nouvelle empreinte et un accord de principe selon lequel une nouvelle construction serait autorisée.
Une fois que vous avez acheté la propriété, vous pouvez travailler avec votre architecte pour soumettre une demande de planification complète avec un plan détaillé.
En travaillant avec Clear Architects, ils ont trouvéavec un dessinqui a déménagé le logement
Comment obtenir l'approbation de la planification
Soyez raisonnable dans votre demande de logement de remplacement, car le service d'urbanisme est plus susceptible d'accepter des plans qui correspondent au quartier.
Par exemple, si votre rue est pleine de maisons édouardiennes, vous pourrez peut-être obtenir l'autorisation pour une maison très contemporaine, mais vous aurez plus de bataille que si vous concevez quelque chose qui présente des caractéristiques similaires à celles qui l'entourent. Cependant, si elle est adjacente à un bâtiment classé, l'approche contemporaine sera souvent soutenue par les agents de conservation, car ils aiment que l'architecture soit autonome dans son époque pertinente et ne soit pas un pastiche.
Dans certains cas, notammentsi vous êtes dans une zone de conservation, vous pouvez obtenir un permis de construire, mais avec une restriction sur les types de matériaux de construction – tels que les tuiles ou les briques – qui peuvent être plus coûteux. Dans cette situation, votre architecte devra peut-être être astucieux dans la conception pour obtenir l’apparence moderne souhaitée.
N'oubliez pas le drainage
Avant de commencer à effacer et à remplacer,vérifier le drainage du terrain, surtout si vous envisagez un logement plus grand qu'avant. Dans certains cas, vous aurez peut-être besoin d’une pompe ou d’un réservoir de rétention.
Vous devez également déterminer à qui appartiennent les services publics et si vous aurez également besoin de nouveaux réseaux, car vous ne pourrez peut-être pas vous connecter au système de drainage existant.
Réviser votre projet
Si vous êtes tombé dans la situation malheureuse d'acheter une maison et que vous découvrez que vous ne pouvez pas obtenir de permis de construire pour la maison de vos rêves, vous devrez peut-être soit réduire vos attentes, soit obtenir des plans correspondant à ce qui sera autorisé, vendre la maison avec planification et recommencez le processus. Reconstruire la maison de vos rêves est tout à fait réalisable si vous nommez dès le départ la bonne équipe de conception, mais dans la plupart des cas, ce n'est pas aussi simple que les gens le souhaitent ou le perçoivent. Cependant, c'est une sensation formidable quand cela arrive.
Quelles caractéristiques votre nouvelle maison devrait-elle inclure ?
Vous devrez respecter des exigences plus strictes pour la maison de remplacement que ce ne serait le cas si vous aviez rénové. Chaque aspect de la nouvelle maison est entièrement conforme aux réglementations en matière de construction. Cela signifie:
- En plus d'être structurellement solide, il doit répondre à certaines normes d'isolation.
- Il doit y avoir des toilettes pour handicapés au niveau de l'entrée
- Il y a une pente d'escalier maximale
Fonctionnalités écologiquesvalent également la peine d'être incorporés.Chauffage au solcoûte plus cher à installer que les radiateurs, mais fonctionne à des températures plus basses, ce qui signifie qu'il est plus économe en énergie et moins cher à faire fonctionner.
Isolation plus épaissedépasser les exigences minimales stipulées dans la partie L du règlement de construction ne devrait pas ajouter grand-chose à votre budget, puisque les coûts immatériels sont déjà pris en compte. Il est donc logique d'incorporer une isolation plus épaisse et plus performante dans votre conception.
Le gouvernement étant actuellement en retrait sur les tarifs de rachat pourénergies renouvelablestel que, les rendements diminuent. Mais comme vos couvreurs et électriciens sont déjà sur place, les coûts d’installation sont considérablement réduits. Cela peut donc valoir la peine et récolter des avantages à long terme.
Melanie Clear est la fondatrice et directrice deArchitectes clairs. Forte d'une expérience en architecture commerciale et résidentielle, elle estime qu'un bon design nécessite une réflexion approfondie, une vision et une compréhension approfondie de la structure d'un bâtiment.
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- Dirigez-vous versConstruction et rénovation de maisons, un site dédié à la construction de la maison de vos rêves
