Planleggingstillatelse for tilbygg – trenger du det egentlig?

Det er mye å vurdere når du vil legge til mer plass til hjemmet ditt, men sørg for at du undersøker om du trenger planleggingstillatelse for utvidelsen for å unngå å bryte med lokale myndigheters planleggingsregler.

er en flott løsning for å få ditt eksisterende hjem til å fungere bedre for familien din og lette plasspresset som kan få eiendommen din til å føles undertrykkende. Men hvis du vil legge til mer plass til hjemmet ditt, er det forskjellige regler og forskrifter du må forholde deg til, og dette inkluderer.

Om du må søke om byggetillatelse for et tilbygg eller ikke, vil til syvende og sist avhenge av størrelsen og typen tilbygg du ønsker å bygge, hvor du bor, og om eiendommen din tidligere har blitt utvidet. Her forklarer vi alt du trenger å vite slik at du holder deg på rett side av loven.

Trenger du byggetillatelse for tilbygg?

Teknisk sett vil alle utvidelser kreve planleggingstillatelse i en eller annen form, men i mange tilfeller gis denne tillatelsen automatisk under det som kalles Permitted Development (PD-rettigheter), noe som betyr at du ikke trenger å sende inn en plansøknad.

Hvorvidt du trenger å søke om byggetillatelse ved utvidelse av boligen din eller ikke, er komplisert og vil avhenge av noen få forskjellige faktorer i stedet for å være et enkelt ja eller nei. Men det er viktig at du finner ut om prosjektet ditt trenger det før du starter, ellers kan du potensielt finne deg selv å måtte angre alt arbeidet du har gjort.

Robert Quinton, direktør forBygg Megastore, legger til: 'Ikke alle boligutvidelser krever planleggingstillatelse, takket være tillatte utbyggingsrettigheter. Visse endringer, som bak- eller sideutvidelser, loftskonverteringer og garasjekonverteringer, er tillatt, så lenge spesifikke kriterier er oppfylt.

«For eksempel må utvidelsen ikke bruke mer enn halvparten av det omkringliggende området, overskride visse høydegrenser, eller inkludere funksjoner som verandaer eller skorsteiner. Boliger i verneområder, verneverdige bygninger eller eiendommer som har blitt utvidet siden 1948, er kanskje heller ikke kvalifisert.'

Mens det for mange huseiere kan være veldig positivt å ikke måtte gå ned plansøknadsruten for en utvidelse, er utvidelsesregler under PD strenge og må overholdes (mer om det nedenfor).

Det er imidlertid begrensninger for PD. Hvis du bor i en maisonette eller en leilighet, gjelder ikke PD-rettigheter gitt den påvirkningen ethvert byggearbeid kan ha for naboene dine. Tilsvarende, hvis du bor i en oppføring bygning eller et angitt område; for eksempel et område med enestående naturlig skjønnhet eller et verneområde; dine PD-rettigheter kan være sterkt begrenset eller fjernet helt, under det som er kjent som en artikkel 4-retning. Hvis dette er tilfelle, betyr det ikke at du ikke kan utvide boligen din i det hele tatt, det betyr bare at du må sende inn en planleggingssøknad.

Det er også en grense for hvor mange endringer du kan gjøre under PD. PD-rettigheter er basert på eiendommen slik den sto 1. juli 1948 (eller slik den opprinnelig ble bygget, hvis den ble bygget etter juli 1948). Dette betyr at eventuelle tidligere tillegg gjort under PD av tidligere eiere teller mot tildelingen din - det starter ikke på nytt når du flytter til et nytt hus. Zara Banday, partner og leder for boligeiendom påSlater Heelis advokaterlegger til: 'Det lokale plankontoret vil holde oversikt over tidligere planleggingstillatelser knyttet til eiendommen, og kopier vises vanligvis på kommunens nettside. Hvis et hus har blitt utvidet tidligere kan det være synlig tydelig, og du kan også henvende deg til tidligere eiere for å se om det tidligere er utført arbeid under tillatte utbyggingsrettigheter.'

Faller alle utvidelser inn under tillatt utvikling?

Selv om noen utvidelser vil falle inn under tillatt utvikling, er det ikke alle som gjør det. Det er en definitiv veiledning for tillatte utviklingsrettigheter i regjeringensTillatte utviklingsrettigheter for huseiere: Teknisk veiledning. Detaljene varierer littSkottland,WalesogNord-Irland.

Guidene er omfattende, men litt tekniske og kan være skremmende, spesielt hvis du ikke har kommet over denne informasjonen før. Den gode nyheten er at arkitekten din bør være godt kjent med planleggingsregler i ditt lokale område, og kan sørge for at deres design faller innenfor rammen av PD. Hvis du trenger å gå ned den offisielle planleggingsruten, kan de søke på dine vegne. Du kan også snakke med din lokale planmyndighet eller en plankonsulent som vil være godt rustet til å gi råd om hvorvidt det foreslåtte utvidelsesprosjektet krever en plansøknad eller ikke.

Hvilken størrelse utvidelse kan jeg bygge uten planleggingstillatelse?

Størrelsen på utvidelsen du kan bygge uten planleggingstillatelse vil avhenge av hvor stor tomten din er og hva som allerede er på den. Du kan bygge et tilbygg under tillatt utvikling så lenge det ikke overstiger 50 % av arealet huset ditt ligger på. De 50 % ekskluderer arealet som dekkes av selve huset, men inkluderer også eventuelle boder og uthus. Men det er spesifikke kriterier som vil gjelde avhengig av om du ønsker å bygge et en- eller toetasjes tillegg, og om du vil bygge det på baksiden av eiendommen eller på siden.

Her er en oversikt over utvidelsestyper og størrelsesreglene som gjelder under tillatt utvikling.

1. Enetasjes bakre utvidelser

På baksiden av huset ditt kan du legge til enunder tillatt utvikling, så lenge det...

• Overstiger ikke 4m (for frittliggende eiendommer) fra den opprinnelige bakveggen (eller 3m hvis eiendommen din ikke er frittliggende). Nylige endringer i PD-rettigheter betyr at du nå kan bygge et baktilbygg med opptil 8m (for eneboliger) og med 6m (hvis ikke frittstående) medforhåndsgodkjenningunder nabokonsultasjonsordningen;
• Er mindre enn 4m høy;
• Er ikke mer enn halvparten av bredden av det opprinnelige huset;
• I Nord-Irland bør en enetasjes bakre utvidelse være innenfor 3,5 m fra bakgrensen hvis huset rygger inn på en vei.

2. To-etasjes bakre utvidelser

Du kan bygge enpå baksiden av huset ditt uten byggetillatelse, forutsatt at du oppfyller PD-kriteriene.

• Det kan ikke gå mer enn 3m utover bakveggen til det eksisterende huset;
• Det må være minst 7 meter unna enhver grense på motsatt side av husets bakvegg (10 meter i Skottland og 10,5 meter i Wales);
• Den må være mindre enn 4m høy;
• Materialer som brukes på utsiden bør være lik de på det eksisterende huset;
• Takfot og mønehøyde bør ikke være høyere enn den opprinnelige eiendommen (utskjegget bør ikke være høyere enn 3m hvis det er innenfor 2m fra en grense);
• Takfelling bør matche eksisterende hus der det er mulig;
• Eventuelle vinduer på sideforhøyelsen av den bakre forlengelsen må bruke skjult glass og være festet, med mindre åpningen er mer enn 1,7 m høy fra gulvet i rommet den er i;
• Kan ikke befinne seg i et bestemt område, for eksempel et verneområde, område med enestående naturskjønnhet eller en nasjonalpark.

Hvis du ønsker å legge til en andre etasje til et eksisterende en-etasjes tilbygg, vil dette ikke være mulig under tillatte utbyggingsrettigheter hvis det eksisterende tillegget strekker seg utover bakveggen med mer enn 3m, i stedet må du se på å anskaffe planlegging tillatelse til forlengelse.

3. Sideforlengelser

Du kan bygge enuten byggetillatelse, men bare hvis det er det

• Enetasjes og mindre enn 4m i høyden (mindre enn 3m hvis det er innenfor 2m fra en grense;
• Ikke bygget mellom eiendommen og en motorvei;
• Ikke mer enn halvparten av det opprinnelige husets bredde (på det bredeste punktet).

En sideutvidelse vil trenge planleggingstillatelse hvis den strekker seg utover sideveggen og er mer enn halvparten av husets bredde.

Det er forskjellige regler for sideutvidelser i Wales - for eksempel er to-etasjes strukturer mulig under tillatt utvikling. Sjekk med din lokale myndighet eller arkitekt hvis du er usikker.

4. Bakre og sideforlengere

Gå forsiktig i tilfeller der både bak- og sidevegg skal presses ut, da begrensningene på begge gjelder her – og det kan bli komplisert! For å kvalifisere som PD må utvidelsen din...

• Forleng ikke mer enn 6m utover bakveggen (eller 8m for enebolig);
• Være én etasje, ikke mer enn 4m høy (eller ikke mer enn 3m hvis innenfor 2m fra en grense)
• Ha en total bredde som ikke er mer enn halvparten av husets bredde.

Dette gjør, hvor du fyller et mellomrom mellom bak- og sideveggen for å få plass til fotavtrykket, mulig under PD. To separate utvidelser er også mulig, men tilkoblet,vil overskride breddebegrensningen og krever planleggingstillatelse (med mindre du er i Wales, der regelen om halv bredde ikke gjelder).

Vanlige spørsmål

Hvor høyt kan jeg bygge et tilbygg uten planleggingstillatelse?

Det er regler under Tillatt utbygging når det gjelder høyde og tak på et tilbygg.

Når du utvider hjemmet ditt, kan tilbygget ikke være høyere enn den høyeste delen av den opprinnelige bygningen. Takhellingen på et tilbygg i to etasjer bør være den samme som hellingen på det opprinnelige taket, så langt det er praktisk mulig.

Høyden på takskjegget må også oppfylle visse kriterier. Retningslinjene for tillatt utvikling sier: 'For å måle høyden er takskjegget på et hus punktet der det laveste punktet på en takhelling, eller et flatt tak, møter ytterveggen.'

Kan jeg utvide fronten av huset mitt under PD-rettigheter?

Hvis forsiden av huset ditt vender mot en vei, så nei, du vil ikke kunne forlenge under tillatte utbyggingsregler. Du må søke om planleggingstillatelse i stedet. I tilfeller hvor huset ditt står på en hjørnetomt der sideveggen vender mot veien, kan heller ikke denne utvides under tillatt utbygging.

Hvis du er desperat etter ekstra plass foran du muligens kan få, kan du legge til en veranda til en ytterdør (maks 3 m2) så lenge den ikke er høyere enn 3 m og lenger enn 2 m unna grensen til veien .

Balkonger, verandaer, skorstein, antenne eller parabol vil ikke være tillatt under tillatt utbygging.

Hva er et lovlig utviklingssertifikat og trenger jeg et?

Hvis du velger å bygge et tilbygg under PD-rettigheter, er det verdt å få et lovlig utviklingssertifikat fra kommunestyret før du starter byggingen. Dette juridisk bindende dokumentet bekrefter at du ikke trenger planleggingstillatelse for utvidelse. Det er et godt stykke papirarbeid å ha, spesielt hvis du kommer for å selge boligen din i fremtiden.

Trenger jeg godkjenning fra byggeforskriften?

Selv om tilbygget ditt kan bygges under PD-regler, må prosjektet overholde byggeforskriftene. Byggereglementet er der for å sikre at byggearbeid er trygt og oppfyller standarder. Fra fundament og opp til taket er det strenge regler som skal overholdes.

En bygningskontrollør, ansatt enten gjennom kommunestyret eller som uavhengig kontrollør, vil være nødvendig for å signere bygget mot forskriften på ulike byggetrinn.

Du må ha Building Regs-tegninger, som kan tegnes av en arkitekt. Forvent å betale rundt £700 for tegninger av en enetasjes utvidelse. Du må også ta hensyn til gebyrer for søknadsgebyrer for byggkontroll, eventuelle konstruksjonsberegninger av en bygningsingeniør og evt.avgifter.

Kan naboen min stoppe eller protestere mot at tilbygget mitt bygges under tillatte utbyggingsrettigheter?

Naboen din kan ikke lovlig hindre deg i å utvide hjemmet ditt så lenge du har de nødvendige tillatelsene eller oppfyller PD-kriteriene, men det er i din interesse å opprettholde et godt forhold til dem. Hold dem oppdatert med planene dine og ta hensyn til deres synspunkter når du planlegger den nye utvidelsen.

Dersom du skal nedover nabokonsultasjonsruten for forhåndsgodkjenning av et større tilbygg under tillatt utbygging, har naboene dine mulighet til å komme med gyldige innsigelser.

Hvor mye koster planleggingstillatelse?

Hvis prosjektet ditt ikke kan overholde PD-reglene som er skissert ovenfor for PD-rettigheter, må du sende inn en planleggingssøknad. Og i England vil dette koste 258 pund.

De fleste plansøknader tar opptil åtte uker, med mindre de er uvanlig store eller komplekse, og i så fall utvides fristen til 13 uker. Hvis tillatelse nektes, kan du klage, men denne prosessen kan ta flere måneder, så det er bedre å justere planene dine for å komme til enighet.

Hvis prosjektet ditt – eller eiendommen din – er noe utenom det vanlige, er det verdt å ansette en planleggingskonsulent for å navigere i tillatelsesminefeltet for deg og fremskynde å oppnå en avtale for å holde prosjektet på rett spor. Bare sørg for at konsulenten du engasjerer er et chartret medlem avRoyal Town Planning Institute.

Hva skjer hvis du ikke får planleggingstillatelse for en utvidelse?

Hvis prosjektet ditt ikke kvalifiserer som tillatt utvikling, må du søke om planleggingstillatelse. Men noen mennesker gjør det ikke, og fortsetter med byggingen uansett, men dette kan få alvorlige konsekvenser for prosjektet ditt.

Rob legger til: «Å bygge uten byggetillatelse er ikke straffbart, men det kan føre til alvorlige konsekvenser. Råd har myndighet til å utstede håndhevingsvarsel, som lovlig kan kreve at du endrer eller til og med river uautorisert arbeid. Dette kan være både stressende og dyrt.'

Zara legger til: «Du kan klage på håndhevelse, men hvis dette ikke lykkes og du ikke overholder varselet, kan du bli tiltalt.

"Fra april 2024 er fristen for å iverksette håndhevelsestiltak 10 år."

Det kan hende du kan søke om byggetillatelse i etterkant, som i hovedsak er å søke om tillatelse etter at tilbygget er bygget, men det er ingen garanti for at dette vil bli gitt, og du kan måtte rive tilbygget ditt.

For trygghet, og for å beskytte prosjektet og budsjettet ditt, er det best å sjekke med din lokale planmyndighet og din arkitekt for å sjekke hvilke tillatelser som kan kreves før du starter.